土地借款實際案例介紹,屋齡老舊平房屬無尾巷

土地借款實際案例介紹

【案件狀況】

台中市龍井區:何先生
職業:自營商
年齡:55歲
負債:房屋貸款330萬、信貸100萬、卡債30萬
需求資金:100萬

何先生102年初購買位於台中龍井區房屋初貸330萬,本原想利用此房屋在做轉增貸但因貸款未滿1年且剩餘價值有限,自尋銀行皆因此理由而告知無法承做,但苦於目前生意上需求資金也因無擔債務過高無法再辦自營商貸款解套,構思利用母親名下老房屋申請貸款取得資金,原想此老房在A銀行有貸款過100萬但現以清償塗消。

從新申請應可順利取得100萬資金,但沒想到此A銀行授信規範改變不承做35年以上屋齡,且原房貸繳納也有慣性遲繳導致該A銀行不予承做,自行探訪多家銀行皆以屋齡過高且屬無尾巷抗性拒絕承做,而給予承做銀行也因何先生平均月營收5萬,但房貸加其他債務月繳已趨收入上限。

如要核准也僅給予30-50萬,且限定優先整合卡債此對何先生完全無資金解套上幫助,透過親友介紹委託本事務所規劃且要求基本要100萬資金以上


評估分析程序

就房屋論確實因屋齡與無尾巷因素多數銀行所忌諱重點,但母親居住狀況屬實且室內裝潢完整加蓋至3樓未保存登記也可間接計價,坐落區段靠近交流道若以近期成交價為切入點說明反而為優勢面,財力結構屬自營商盈虧自負且有高額負債,在無法先清償無擔約130萬情況要順利核貸會需二等親保人,而何先生可提徵女兒做保雖無制式財力舉證但二等親內皆有加分效果。


規劃辦理方式

此案關鍵在「如何篩選銀行看重地段而減少屋齡過高疑慮」,且畢竟增建部分未保存建物多數銀行不計價但少數銀行會以2/1認定,月繳收支未達平衡且已占收入7成以上狀況,極少數銀行會以二等親保人可償債來源解讀認定,或多或少會因此不利點而降低可貸額度,但若要爭取額度須適時「補充近期相關空地或相同物件成交行情」,加深銀行端價值性間接降低負債與額度之矛盾。


結案

若單論價值因建物已接近堪用年限雖已整理但額度同樣偏低,要提高成數關鍵在此次需透過有能力之人脈管道,此案順利爭取250萬且可分20年分攤本利攤還,同常以年齡與屋齡狀況要20年可說幾乎不可能,但此件要爭取到20年其原因還是在二等親保人加分效果顯現,同樣也要求何先生取得資金先清償無擔負債且回提清償證明,但扣抵比較之下就算清償後何先生也是有120萬資金可供利用,而250萬分20年月繳約1.35萬與之前負擔可說是天壤之別。

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