房屋融資實際案例分享,土地分區屬道路用地

房屋融資實際案例分享,土地分區屬道路用地

案件狀況

桃園市中壢區  楊先生
職業:科技廠員工
年齡:35歲
負債:無

此案客戶經過網路搜尋委託本事務所處理他個案狀況,經了解許楊先生本身財力條件合理工作年資穩定,但因家中房屋年老失修需整理修繕以利居住,自行欲申請房屋抵押貸款時經銀行查詢土地被劃分為道路用地,造理講土地分區若為道路用地一般是不會有銀行可承辦抵押貸款。

房屋融資評估分析程序

經整體評估此案例非常特殊,若土地為道路用地那怎可能地上建物會有合法權狀,我向當地地政鑑界科與都發局查詢後了解,此土地當初購買時並不是道路用地而是一般建地,因坐落屬巷弄內邊間房屋因應城鄉發展消防通道法,所已將此邊間房屋下土地變更成道路用地以符合消防通道規定,因建物有權狀屬合法登記既無法徵收也無法報拆屬兩難情況

房屋融資規劃辦理方式

首先;房屋貸款銀行端要求的就是產權清楚若有風險處分容易,此土地為道路用地未來絕對會有處分上的難度,開始辦理案件時我個人認為是不可能可貸款,但試想既屬特殊案例也就發揮我當地銀行人脈協調看看,並與銀行端討論以地上權設定方式來給予抵押貸款,整體模式就類似現今的地上權房屋貸款,加上借款人財資條件穩定良好也無負債狀況下也是最佳籌碼,不容易的案件若能辦成也方有資格登上特殊案例

結案

 經過與銀行端協調以地上權方案承作順利爭取核貸300萬,年限利率皆比造一般房屋貸款模式,畢竟屬老舊房屋與道路用地往後要賣難度非常高也不會有好價錢,所以我給客戶楊先生一些提醒與建議。

1、被劃分為道路用地絕對是土地價值上的損失,須向當地市政府都發局發函告知異議爭取有無變更回建地權力

2、或是可協調以市價徵收方式間接解套

3、若以上皆未能成立自己也打算就居住此房屋,倒不如直接從新整建住得更舒適與安心,但因土地分區問題無法打掉重建因為無法申請建築執照,所以要留下原建築基柱再以從新整建拉皮方式來進行,雖然權狀上屋齡是一樣但至少整間房屋是煥然一新的樣貌,以上對策相信對有相同困擾的人會有一些幫助。

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