房屋融資實際案例分享,有卡債協商紀錄先贈與配偶再貸款

房屋融資實際案例分享

【案件狀況】

台南市:蘇先生
職業:人力仲介公司主管
年齡:42歲
負債:有8家卡債協商紀錄總債務近200萬經協商每月攤還約3.5萬
需求資金:需以名下房屋貸250萬整合協商卡債債務

蘇先生本身收入穩定從事人力仲介以趨15年,底薪加業績獎金每月皆可領至6萬 ,但因婚前消費性奢侈花用導致8張信用卡債累積迅速達至近200萬,經由主債務銀行建議辦理協商整合現每月償還卡債約3.5萬,因蘇先生單身省一點花用扣除每月債務月繳與房租還過得去,但因去年邁入婚姻且以生有一女在太太也未有工作收入狀況下。

有感於收入養一人可以但一家三口加租屋費用與債務月繳以捉襟見肘,而去年底因長輩百年後繼承一間座落台南市華廈房屋,蘇先生想即可自住也可貸款來整合債務協商,自找銀行皆因以有協商紀錄不與承作,蘇先生透過網路平台搜尋找到本事務所諮詢給予意見。

評估分析程序

經過了解,蘇先生問題點在於本身有債務協商,有此紀錄是絕對不會有銀行會承辦貸款申請,就算債務協商全部清償就銀行授信原則也需滿一年揭露期方具貸款資格,但蘇先生說困境就再於收入就僅有5-6萬間,雖繼承房屋可居住不用繳房租但扣除債務繳款養妻育女更本不夠用,就是想能否將債務月繳,給降低至2萬以下與能否轉成房貸慢慢繳。

就我評估:

此類案件關鍵就在有無親友可幫助蘇先生,且並非作保證人而是要將房產移轉至這位親友名義再辦房貸,但也經過了解會幫助蘇先生的人也僅有配偶其他親友不願冒風險,但配偶年紀輕剛滿24歲也未有任何工作經驗甚至談收入來源,若由蘇太太名義申請就需調整好還款來源否銀行端拒絕因素太多。

規劃辦理方式

經過規劃我建議蘇先生先將房產以夫妻贈與方式移轉到配偶名下,再單以蘇太太名義申請房貸以整合債務,而蘇先生本煩惱會否有一筆移轉稅費產生,經說明夫妻贈與可免贈與稅與暫免徵收土增稅僅需支付契稅與移轉規費,對蘇先生來講支出費用不高就有本錢可辦理,(其實本事務所也可先代墊支付待後續貸款撥款再清還即可),但蘇太太未有財力證明部分這一點。

因蘇先生在人仲公司以有一定能力與人脈,並商請公司老闆配合開立簡式臨時在職證明,雖這並非每家銀行可認定但因這次所申請銀行與本事務所可配合,經審核財力過於薄弱但認可還款來源合理性,加上房屋價值遠高於欲貸額度下核准機會就非常高

結案

此次先辦理夫妻間贈與過戶約一個月時間,再以蘇太太名義辦理房屋抵押貸款,雖過程上銀行本拒絕客戶所提供財力證明,但經本事務所說明以強調很順利的讓銀行妥協承辦,並給予需求額度250萬,房貸250萬分20年利率2.5%月繳約1.38萬,此月繳比例也讓蘇先生能合理支付。

總結;

此案件蘇先生私底下也有一隱憂,就是房屋是因長輩往生所繼承這也是老人家得來不易財產,如讓親友知道一結婚房產就過戶給太太會讓人說閒話,加上自己也會莫名擔心,年輕太太是否會定力不足將房產增貸或借貸民間花用殆盡

房屋融資

經我建議可利用二種方式

1、簡單點就是貸款完成辦理預告登記防止太太任意處分房產
2、否就是貸款完成再辦一次夫妻贈與而房貸維持繳納銀行端不會干預

如要有最佳保障最好還是第二項方為上策