3種房屋設定、房子設定方式解釋懶人包|抵押權設定、預告登記、信託登記有什麼差異呢?

房屋設定、房子設定是什麼意思? 房屋設定也就是利用房屋作為擔保品,透過內政部地政司辦理第二順位抵押權,只要準備好相關資料送件,即可完成房屋二胎設定,設定二胎主要是用來保障第二順位債權人的權益,一般在辦理銀行貸款或是民間貸款時都會辦理房屋設定貸款,如果在第二順位也就是所謂的房屋二胎設定,而行使抵押權的權力也是僅次於第一順位後,也就是說在一胎貸款有權力先要求債務人先償還貸款,等到求償完成後,才會輪到第二順位的債權人行使權利,所以房屋二胎通常利率才會比較高,還款期限也較短,風險也較高!

3種房屋設定、房子設定方式解釋懶人包|抵押權設定、預告登記
信託登記有什麼差異呢?

3種房屋設定、房子設定方式

  • 1.單純辦理抵押權設定登記。地政登記來說,抵押權只是債權的一種形式的表現,對於物權的變更(過戶)來說是完全不受影響的。 二胎就辦理第二順位抵押權設定。
  • 2.辦理抵押權設定登記附加預告登記。也就是說這個不動產未來不管是過戶、另做抵押權等都需要經過預告登記的權利人同意。
  • 3.辦理抵押權設定登記附加流抵約定+預告登記。流抵約定是指抵押權人與債務人設定抵押權時,約定當事人所為於債權已屆清償期而未否清償時,抵押物的所有權即移屬於抵押權人所有;此一約定即為「流抵契約」(或稱:流質契約)。
  • 4.辦理抵押權設定登記+信託登記。

對銀行或是民間金主而已大部份都只會選擇第一種方式辦理,少部份是第二種方式辦理,而比較惡意或是放款成數高於市價時的業者才會選擇第3~4種方式辦理。

以第一種方式單純辦理抵押權設定登記,容易讓不動產所有權人在經濟因素影響下,又有三胎甚至四胎的設定,致使二胎於對抵押務實行強制執行或與不動產所有權人協商以屋抵債的狀況下,困頓難行。

如果加上流抵約定與預告登記,不動產所有權人不能再為處分或設定,對所有權人在未來轉貸至銀行時,就會相當的困難,因為需要有一筆資金把二胎設定清償解除設定及解決預告登記之後才可以轉貸。

如果是先尋求民間金主代償時,因沒有辦法設定就要清償債務,風險太高,大部份業者看到物件狀況是有預告登記都是不承作代償民間二胎轉貸至銀行的案件。而有預告登記當然無法排除公用徵收、假扣押、假處分或強制執行等,但是對民間金主而言卻是降低風險至少免除掉抵押物的複雜性。

另外問題點是處理二胎借款時,於交付借款當時,先行塗銷抵押權登記(這屬於隨到隨辦案件),並另收件辦理信託塗銷登記,如果是塗銷信託登記萬一出了差錯,借款又已還清,問題就大了。所以大部份業者看到有信託的案件都不承作的。


以下分別說明抵押權設定登記、預告登記、信託登記三種方式之內容與辦理所需文件供大家參考:


抵押權設定:跟權利人借錢

說明:日後有二順位,必須要等到第一順位的抵押權人行使抵押權的權利滿足,才可行使。抵押物已無剩餘價值,二順位的抵押權人什麼都拿不到,設定的抵押權還被一併塗銷。 提醒:只能防止跟銀行貸款,跟民間代書及地下錢莊都是可以借錢出來。

預告登記:一般適用於二胎設定連件辦理預告登記給債權人。

說明:預告登記在未塗銷前,登記名義人就其土地所為之處分,對於所登記之請求權有妨礙者無效。預告登記,對於因徵收、法院判決或強制執行而為之新登記,無排除之效力。

信託登記:產權由權利人管理

說明: 1.可約定信託財產暫時移轉給權利人管理。 2.可約定信託時間:數年或權利人過世才恢復信託。 3.信託期間:法院或日後屋主或權利人的欠債都不影響此房屋,該房子借貸或移轉需權利人同意,也可約定款項賣掉後價款或租金給特定人。

所以在二胎設定上,債權人可做「抵押權設定登記」,讓彼此成為債務關係,不動產所有權人若拿房產去借貸,銀行會認定為二胎而拒絕借款;或採取「預告登記」方式,使產權無法任意移轉。

此外,可用信託方式來處理房產,選擇登記「信託」,債權人登記為受委託的所有權人,能全權管理處分房產,信託期間:法院或日後屋主或權利人的欠債都不影響此房屋,該房子借貸或移轉需權利人同意,也可約定款項賣掉後價款或租金給特定人。

信託生效時,受託人已取得信託財產法律上之所有權,故就信託財產而言,受託人為唯一所有權人。

換言之,受託人即為該信託財產唯一具有管理及處分權限之人,信託契約之委託人、受益人或其他歸屬權利人雖可依據信託契約指示受託人為管理及處分,但並非法律上之權利人,無法自行行使信託財產上之權利;同時,受託人因管理、處分信託財產而與第三人所發生之權利義務關係也歸屬於受託人,而非直接歸屬於委託人、受益人或其他歸屬權利人,此等致力與代理關係不同,該代理依民法第103條第1項規定,直接對本人發生效力。


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