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房貸轉貸增貸是什麼?超精準分析讓你7分鐘搞懂他們!

房貸轉貸增貸是什麼
房貸轉貸增貸是什麼?超精準分析讓你7分鐘搞懂他們!

房屋轉貸增貸是什麼?

常常搞得大家頭昏眼花。簡單貸款今天就來一次分析房貸轉貸、增貸之間的差異,讓你輕鬆選擇適合自己的貸款,減低房貸的負擔,增加流動資金進行周轉投資。

房屋增貸是什麼?

所謂的「房屋貸款增貸」,是指房貸戶以住宅申辦房貸一段時間,清償部分本金之後,再次跟原銀行申請房貸,貸款額度大約是已經還給銀行的房貸本金。

例如三年前,陳先生將房子向銀行申請房貸八百萬元,三年內還了八十萬元的本金。現在因為要籌措子女的留學基金,需要一筆資金,決定再向銀行申請貸款。此時,如果住屋的情況良好,陳先生在這三年內,也都有按時繳交房貸,即可選擇向銀行申請增貸,將已經償還的八十萬元,再借貸出來 ,增加手頭現金的使用彈性。

房屋增貸的作法,就像是和銀行重新打一個新的房貸契約一樣,因此房貸戶和銀行之間,會存在兩個房貸契約,借款人要同時負擔兩個房貸費用。

每個銀行的增貸標準不同,一般來說,民眾如果臨時有資金上的需求,只要擁有房地產,還款情況良好,正常的情況下都可以申請借款。

房貸轉貸是什麼?

房屋的「轉貸」指的是讓房貸搬家,透過更換新貸款銀行,降低借款年利率、延長還款年限,把每月攤回金額壓低,省省荷包降低負擔。

轉貸時,新銀行會重新針對房子鑑價,如果房子有增值,通常可以順勢增貸,多借出一筆可運用的資金。如果轉貸時一起申辦增貸,除了原來的房貸代償,新的銀行還會將增貸的額度,撥款到貸款人的帳戶,增加資金彈性,也就是房屋「轉增貸」。

市面上房貸轉貸最長的還款年限,可以把房貸延長三十年。但要注意的是,期限拉長,雖然可以減少每年的房貸還款負擔,但長久下來銀行利息就會增加很多。

另外,過去只還利息、不還本金的「房貸寬限期」大多是一年。但現在許多銀行已拉長到兩、三年,希望能提高民眾房貸轉貸的動機。不過,房貸寬限期越長,「還房貸本金」的速度就越慢。房貸專家建議:選擇銀行辦理房貸轉貸,還是需要注意實質還款利率、長期資金規劃這些細節,做好全盤評估。

房屋轉貸增貸流程:

房貸的轉貸流程,因為牽涉到兩家銀行,以及房屋抵押權的轉換,所以整個流程會有點複雜,也需要花費約15,000以上的金錢成本,因此一定要跟專家諮詢過後再決定是否要轉貸。

  1. 與新貸款銀行諮詢:比對和舊銀行的利率是否更優惠,多比較幾家銀行的房貸利率,試算過後再決定是否轉貸。 
  2. 送件申請:準備收入證明、雙證件、土地建物所有權狀、戶籍謄本、房貸最近一年繳款明細向新銀行申請轉貸。 
  3. 進行房屋估價:新銀行會針對房屋狀況、屋齡、附近機能等因素對房屋重新估價,若房屋有增值,通常可提供增貸申辦,增加資金運用的彈性。 
  4. 審核:銀行針對您的轉貸申請進行審核。 
  5. 核定對保:審核通過後,與新銀行簽訂借款契約,並與銀行約定時間進行對保。 
  6. 塗銷舊貸款銀行:至地政事務所將舊銀行設定塗銷,新銀行成為土地及建物謄本上「他項權力部」的第一順位。 
  7. 銀行代償房貸:新銀行撥款給舊銀行清償房貸,撥款完成後會通知您,確認款項確實已清償完畢。

評估您是否適合房貸轉貸增貸:

1.新銀行與舊銀行利率利差0.5%以上

根據統計,轉貸代書設定費約 2500 元到 6000元不等,塗銷費約 2500 元左右。若是與舊銀行合約還沒到期,則還需要多付違約金,一般來說違約金約是貸款的0.5%~2%。而地政設定規費則為轉貸金額的 0.12%,以轉貸300萬元為例,要付出3,600的規費。另外,申請新貸款也會有五千元到一萬元不等的手續費,估計轉貸至少需一萬五千元左右的成本。

所以想換貸款銀行之前,最好要先轉貸試算一下,如果轉貸後省下的利息比轉貸所花費的成本還高,進行房屋轉貸才不會白費心血,而如果以轉貸三百萬元為例,利差水準至少要0.5%以上才划算。

2. 過去繳息是否正常?

檢視自己過去是否有正常繳息,若是紀錄不良、信用不佳,還款能力有疑慮的話,那麼在新銀行那裡也不容易談到比較好的利率,這樣的話轉貸也沒有太大意義。

這時候,其實您可以考慮民間貸款,審核資格也沒銀行那麼嚴格,這裡跟您推薦簡單貸款,服務周到,放款快速,免費電話諮詢:0800-891168。劉副理LINE ID@tw899

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房貸轉貸增貸比較:

房屋增貸轉貸增貸 轉貸
時機 需要額外資金 降低現有貸款利率 延長還款年限
貸款方式 原貸款上再加新貸款 以新貸款取代原貸款
承做銀行 原銀行 新銀行或民間貸款
貸款成本 管理費5000左右 違約金1~2萬
限制 原貸款已償還一定額度本金 與原銀行關係、信用良好 降息幅度夠大才能分攤 違約金等借貸成本

通常轉貸或是增貸都需要重新鑑價,兩種貸款方式並沒有一定的優勝劣敗,差別在於使用的時機,以及能否順利過件、貸款成功。

選擇貸款方式時,可以從下列方向思考:

一、適合對象

增貸較適合臨時有大筆資金需求,且原先信用良好的人。而選擇辦理轉貸的人,則多是因為原銀行無法增貸、百般刁難,或是利率、成數不如預期。  

二、利率

增貸客戶的利率、成數與原申貸利率相同,但最高額度與原房貸額度總和,約房價八成;增貸後,部分銀行還會限制利率。而轉貸者則可自行尋找合適的利率、額度,彈性較大。  

三、貸款成本

若民眾辦理增貸,銀行會重新評估擔保品狀況,但需收帳戶管理費約五千元。 轉貸則需包括違約金、代書、塗銷、鑑價等費用,共約一萬五千元以上,需要審慎評估房貸轉貸後的效益值不值得。 

以上,就是房屋轉貸、房屋增貸需要知道的資訊,若還有任何疑問,或想要房貸轉貸試算歡迎來電諮詢,我們有專人為您服務!

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