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不動產抵押設定是什麼?

不動產抵押設定是?
不動產抵押設定是什麼?

利用不動產向債權人或銀行借款時,只要雙方成立"借款契約"時,債權人為了保障債權,會要求債務人將不動產透過地政司設定不動產抵押權登記,根據民法主要可以:「抵押權人於債權清償期屆滿後,為受清償,得訂立契約,取得抵押物之所 有權,或用拍賣以外之方法,處分抵押物。但有害於其他抵押權人之利益 者,不在此限。」,用白話文說明,就是透過法律保障借款人的債權權利。

之前,在介紹民間房屋貸款與銀行房屋貸款時,都會用的到不動產抵押設定,不管使用房屋還是土地都一樣!

不動產抵押設定的保障?

  • 對於貸款人的保障:房屋抵押權設定完成時合約上一定會註明貸款人,貸款期限、違約責任、貸款金額等,不能隨意更動變換,白紙黑字載明。
  • 對於借款人的保障:完成抵押權設定借款人才會有擔保登記,假如借款人無法按期履行債務或利息的繳納時,也有抵押物做保障,才能行使法律受償權益,但也必須注意有順位優先後問題,設定第一順位的抵押權人,優先於後順位的抵押權人。

不動產抵押權的特色有哪些?

  1. 法律保障債權人:如果借款人債務不履行時,可以向法院申請拍賣求償,償還借款金額後,剩下的金額會歸還所有權人。
  2. 物權追擊效力:不管房屋賣掉、讓與脫產時,還是可以執行抵押權權利,歸還債務不受影響。(因此買房子千萬要看清楚是否有抵押權在上面,如果哪一天房屋突然被賣掉也是有可能的)
  3. 從屬性:如果債權已經清償或確定失效時,則抵押權也會消滅,債務人或抵押物所有權人可以向法院聲請塗銷抵押權。
  4. 不可分性:設定抵押的不動產或抵押的債權雖經分割或讓與一部分與他人,對該抵押權仍不受影響。
  5. 順序性:萬一這個房屋有分別向5個人借款,當無法清償時執行價金償還時,會依照第一順位、第二順位、第三順位等依序取得償還金額。

債權人債務人傻傻分不清楚?

  • 債權人:拿錢借款給別人的人,也就是金主。
  • 債務人:向金主借款的人,有義務履行債務的人。

原來抵押權有分兩種?

  • 最高限額抵押權
  • 普通抵押權

抵押權比較表

項目最高限額抵押權普通抵押權
參考法條民法-第881條之15規定民法-第880條規定
擔保時效如抵押權人於消滅時效完成後,五年間不實行其抵押權者,該債權不再屬於最高限額抵押權擔保之範圍。如抵押權人,於消滅時效完成後,五年間不實行其抵押權者,其抵押權消滅
擔保範圍可擴及部分銀行往來債務,例如:票據、利息、信用卡、消費性貸款等。僅限該次貸款金額。

*現行銀行貸款多以"最高限額抵押權設定"為主。

抵押權設定的費用有哪些?

主要有三個費用需要支付:

  1. 不動產抵押登記設定規費:依設定抵押權金額,收取千分之一的設定規費。(一般銀行設定金額會在1.2倍,舉例來說:您貸款1000萬元,銀行會設定1200萬元的最高限額抵押權,此時要繳納的地政規費就是12000元)您可以參考地政規費試算
  2. 他項權利證明書費用:一張80元。
  3. 代書代辦費用:一般代書費的行情如下。

代書收費行情標準表:參考網址

收費項目收費標準收費對象說明
訂立契約手續費各1,000元債權人債務人不一定會有
依辦理代書收費為準
他項權利移轉登記4,000元債權人債務人不一定會有
依辦理代書收費為準
抵押設定登記4,000~6000元債務人一筆土地一棟建物4000元 土地建物每增加一筆或一棟加收1000元
依辦理代書收費為準
塗銷登記2,000元依合約說明一筆土地一棟建物2,000元 土地建物每增加一筆或一棟加收500元
依辦理代書收費為準
預告登記4,000元債務人
書狀補發、換發4,000元債務人陳情書、合約書

不動產抵押權設定需要哪些資料?

  • 登記申請書。
  • 抵押權設定契約書。
  • 土地、建物所有權狀
  • 申請人身分證明文件及印章(例如:身分證影本或戶口名簿影本;申請人為法人者,應檢附法人登記證明文件及其代表人之資格證明,其為公司法人者,應檢附法人登記機關核發之設立、變更登記表或其抄錄本、影本)。
  • 義務人印鑑證明(義務人未能親自到場核對身分時檢附;另抵押權之權利人為金融機構,義務人為自然人或公司法人時得免附)。

地政司參考資料

不動產抵押設定時間要多久?

一般最長不超過兩天

  • 金融機構1個工作天(銀行機構)
  • 非金融機構2個工作天(例如:民間房屋抵押貸款)
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